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　　三年前的2021年6月21日，首批9只公募REITs正式登岸境内本钱市场，开启了不动产投资信任基金这一宏大蓝海

　　三年前的2021年6月21日，首批9只公募REITs正式登岸境内本钱市场，开启了不动产投资信任基金这一宏大蓝海。

　　但随后，遭到宏观经济影响，2023年部门公募REITs的底层资产运营状况呈现颠簸，二级市场也遭受深度调解。这一年，公募REITs的股性与颠簸性逐步被投资者认知，投资者感情趋于慎重，项目交投活泼度降落，公募REITs在二级市场呈现了较着折价。

　　在阅历了超跌后，2024年上半年，公募REITs市场团体回暖，市场也在从头订价的静态过程当中愈来愈存眷底层资产的运营状况。停止6月21日，公募REITs本年以来的均匀涨幅超8%，投资感情逐渐回归理性，但受客岁回撤影响仍旧有部门产物存在吃亏。

　　瑞思不动产研讨院暗示，将来，REITs的笼盖面与提高率会大幅提拔。一是REITs所效劳的资产种别、企业种别和资金种别会与时俱进、连续扩容，将更多民营、外资企业引入市场，更深度效劳双碳、双轮回等国度计谋与新开展格式；二是REITs平台将更具市场生机和自驱力，连续鞭策资产运营办理机制、资本要素设置服从的优化和提拔。

　　拉长工夫来看，首批9只公募REITs三年来的市场表示，则表现了投资者对公募REITs订价逻辑的认知重构。

　　据统计，停止6月21日，全市场曾经有36只公募REITs胜利上市，累计刊行范围到达1188.68亿元，此中首发范围为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募范围为50.64亿元，底层资产范例笼盖财产园区、仓储物流、保证性租赁住房、消耗根底设备、高速公路、干净能源、生态环保等华宝油气基金最新净，资产范例日益多元。

　　“绝大大都原始权益人基于对本身项目将来开展远景的自信心和持久投资代价的承认，减持念头较弱，此次解禁对市场团体打击有限。”关于此次解禁对REITs二级市场带来的影响，中航基金REITs营业卖力人暗示，跟着REITs市场逐步完美，投资者对原始权益人及其联系关系方解禁带来影响的了解趋于理性，各基金办理人高度正视解禁前后的二级市场建立，提早布置启动减持意向摸排事情和信息表露事情，最大限度保证解禁前后产物价钱的安稳。

　　据证券时报记者统计油气是指甚么，在首批9只公募REITs中，有5只产物在6月21日迎来了计谋配售投资者所持份额的部合成禁，别离是博时蛇口产园REIT东吴苏园财产REIT安然广州广河REIT中航首钢绿能REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT，合计解禁份额约7.2亿份，占5只产物基金总份额的20%。

　　与此同时，公募REITs也在一级市场上构成了首发+扩募双轮驱动的开展格式，底层资产范例连续扩容，为盘活宏大的存量资产蹚出一条新路。停止6月21日，全市场已上市的公募REITs共36只，总刊行范围近1200亿元。

　　不只云云，有3只公募REITs均在通告中明白暗示原始权益人短时间内不减持。好比，中航基金在通告中暗示，该公司收到原始权益人统一掌握下联系关系方首钢基金发来的函：“基于对本基金及根底设备项目将来开展远景的自信心和持久投资代价的承认，撑持本基金连续、不变、安康开展，首钢基金许诺将持续持有本次消除限售的份额，自本次消除限售之日起36个月内不减持。”博时基金、安然基金也有相似亮相。

　　现在，首批公募REITs迎来上市三周年。三年来，公募REITs走出了一段先扬后抑、大起大落，然后逐步回归理性的“过山车”行情，即便在近期计谋配售份额“解禁潮”的打击下，首批公募REITs仍旧安稳渡过了三周年大考，二级市场正在规复生机。

　　数据显现，停止6月21日，首批9只产物累计分红金额合计达50.94亿元。此中，运营权类项目安然广州广河REIT的累计分红金额高达15.53亿元，抢先于其他产物，沪杭甬高速REIT、中金普洛斯REIT别离以累计8.48亿元油气是指甚么、7.67亿元的分红金额紧随厥后华宝油气基金最新净，其他产物的分红金额也在1亿—5亿元之间，年化派息率的均值到达7.09%。

　　一方面，继首批9只产物以后，公募REITs不竭扩容，曾经从试点阶段稳步迈入常态化刊行阶段。6月21日，证监会官网显现，明阳智能新能源REIT和中航易商仓储物流REIT获批，公募REITs市场再添2只“新丁”。

　　博时基金REITs营业营运总监刘玄以为，公募REITs是一种差别于现金、股票、债券的新产物，开展早期能够发作部分买卖热度较高油气是指甚么、限售股解禁影响活动性、底层资产遭到超预期身分的影响招致价钱颠簸等状况，但拉长投资周期来看，REITs的二级市场价钱会环绕底层资产的运营状况、分红状况、宏观市场等根本面身分而颠簸，市场价钱不会过量偏离实践资产公道代价油气是指甚么，二级市场价钱会表示为向产物内涵代价回归。

　　这是由于在公募REITs刊行时，基金份额被分红三部门，别离面向计谋配售投资者、网下投资者和公家投资者，其华夏始权益人及其联系关系方到场的计谋配售比例合计不得低于基金份额出售数目的20%，超越20%的自上市之日起持有很多于36个月。

　　回忆公募REITs的开展过程，2021年与2022年，在股票市场震动下行、“资产荒”逐步舒展的布景下，以高分红著称的公募REITs疾速成为浩瀚资金眼中的香饽饽华宝油气基金最新净，9只公募REITs局部一日售罄，不只打新收益可观，并且在二级市场走出了高歌大进的自力行情，求过于供的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

　　另外一方面，多只REITs产物完成扩募，进一步盘活底层资产，经由过程进步投资分离性增进基金持久妥当运营。2023年6月16日，沪厚交易所首批4单根底设备公募REITs扩募项目正式上市；本年3月，中航京能光伏REIT扩募申报被上交所受理，更是成为行业首单资产混装的扩募项目。

　　“REITs的素质是一种高分红资产，假如根本面不变，能够鄙人跌时停止逆向操纵。但REITs内部能够会有所分化，此中运营权REITs相似于永续的固息债，而一切权REITs则相似于浮息债，受资产价钱的颠簸影响较大，投资者需求认真鉴别。”汇丰晋信FOF基金司理何喆暗示。

　　从二级市场表示来看，三年期计谋配售份额解禁首日，公募REITs团体运作安稳，此中，博时蛇口产园REIT、东吴苏园财产REIT、安然广州广河REIT别离上涨0.11%、0.09%、0.02%，中航首钢绿能REIT、沪杭甬高速REIT别离下跌0.17%、0.26%。

　　在二级市场趋于安稳的布景下，公募REITs也在一级市场上构成了首发+扩募双轮驱动的开展格式，公募REITs营业正式迈入2.0阶段。

　　6月21日，首批公募REITs迎来上市三周年，与此同时，计谋配售投资者持有的部门基金份额也迎来理解禁时辰。